マンション売却！もういっちょ
ワタシは投資用のマンションを3つ持っていました。
勉強不足で高掴みしてしまい(今思えば「させられ」です、自分の世間知らずを嘆くばかり)、まさにマイナスを出して節税対策にしかならないありさまでした。
色々あって昨年マイナス数百万円を出して1つ売却。
先日プラマイゼロで1つ売却。
そして最後の1つをマイナス百十数万で売却することが先日決まりました。
高い勉強料だったと思いますが、コロナで空室になるので、数ヶ月の損失を考えれば百万円程度のマイナスで売却するのはありと判断しました。
マンション以外にも副収入があって経費にできなくもない支出もあるので、その流れを作れたので良しと思うことにしました。
人生での貴重な勉強代を支払いましたね...
マンション売却！
現在所有しているワンルームマンション2部屋のうち1部屋を売却することになった。
こちらの希望価格近かったから決断。
1,900万円で購入、1,850万円で売却。
現在月に1.2万円のキャッシュフローがあり優良物件だったのかもしれないけど、先行きへの不安が大きすぎる。自宅のローンがある中、繰り上げ返済も出来ないし。
ただ残りの1件の売却はかなり厳しいので、この1室だけで個人事業主として運用していくことになると思う。
こっちはキャッシュフローがなく赤字の泣き物件。全く賢くないけど、少しでも税金対策になるならと自分で自分を慰めておく。
しかし色々勉強になったなぁ〜、勉強になっただけで済んでほんとに良かった。
現在の利益ぐらいならETF投資だけでも十分出せるから、キャッシュがない今マンションの新たな投資は厳しいっす。
エアコン交換が大ダメージ
お世話になっている管理会社から、緊急連絡が入った。
貸しているマンションのエアコンから水漏れして階下に迷惑をかけているとか！
10年もののエアコンで、備え付けなので当然こちら持ちでの設備交換となりました。
幸い階下への保障などは発生しなかったので、エアコンの交換のみで済みました。
支払いはトータル82,500円の出費となり、家賃収入が吹っ飛びました。
こういうこともあるのが不動産運営です...
いやいや、勘弁してくださいm(_ _)m
https://www.fujisan.co.jp/product/1431/new/
最新のSPA、高級ホテルを年間100泊って、全部クレジットカード紹介から入ったポイントを利用しての宿泊だからね。
テクニックそのものはすごいけど、全く一般的じゃないでしょう。
コジコジだから、100泊しても永遠にマリオットボンヴォイアンバサダーにはなれないわな。アンバサダーは有償利用が前提だから。
100泊とは関係ないお得ワザとその紹介から入る収益はコレまた凄いけど、それはこの人の努力によるものだからね。
やっぱり一般的ではないわな。
あちらから来る話にうまい話なし
不動産を取得すると、登記からガンガン情報が漏れて、ガンガンDMが届いたり電話が鳴ったりする。
しかしあちらから来る話に美味しい話はタダの1つとしてありません。
痛い目にあってやっと分かる話なのですが、どんな話でも金額が大きい時は即決せずに持ち帰ることが重要です。
今決めてくれればお得ですよ、的な話は、後々はかならずお得分以上の損失を出します。
うまい話などありません。相手は自分が儲かるから話しているだけなのです。
どうか騙されないように...
区分マンションが熱くなる？？
サラリーマンへの不動産融資の締め付けが例の事件やアレヤコレヤできつくなってきていますね。
その流れで、サラリーマンへの1棟物件への億単位の融資はまず通らなくなってきてます。
そこで注目されるのが、区分マンションです。
1棟融資はできなくても区分マンションへの融資はまだまだできる。つまり区分マンションが値上がり傾向、という流れです。
この流れに乗って美味しく売却できたら勝ち組ですね(^^)
【不動産投資がはかどる書籍たち】はじめての人の簿記は初心者にはかなり分かりやすい
- 簿記｜お金やものの出入りを記録するための方法
- 複式簿記｜どんな取引も2つの側面を持っている、それを表現している
- 決算書｜会社のもうけや財政の状況を明らかにするためのもの
- 簿記は決算書を作るための技術
- 決算書＝財務諸表｜貸借対照表と損益計算書の2つの表からできている
- 貸借対照表｜会社の財産をあらわす
- 損益計算書｜会社のもうけをあらわす
上記5つをそれぞれ細かく分かれる共通の名称がつく＝勘定科目
簿記で大切なことは「仕訳」
借方（左側）｜貸方（右側）
勘定科目と仕訳のルールが分かれば、簿記はOK。
重要なのは「仕訳のルール」を暗記すること！
＜資産グループ＞
・・・/建物/土地/備品
- 当座預金とは、小切手や手形の支払代金を決済するための預金
- 建物や土地、備品など長期間（1年以上）使用する目的で持っている資産｜固定資産
＜負債グループ＞｜将来何らかの支払いをしなければならない義務
＜純資産（資本）グループ＞｜実質的な財産（資本ー負債のこと）
資本金/・・・
- 純資産＝出資金＋利益の蓄積分
＜貸借対照表＞
資産の合計（借方・左側）＝負債の合計＋純資産の合計（貸方・右側）
- 収益ー費用＝利益
＜収益グループ＞｜収益は資本を増加させる原因となるもののこと
売上/・・・/固定資産売却益
＜費用グループ＞｜費用とはあくまでも、収益から差し引くべき出費
仕入/給料/通信費/旅費交通費/水道光熱費/広告宣伝費/保険料/支払利息/支払家賃/図書費/接待交通費/・・・/固定資産売却損/減価償却費
- 通信費｜電話代、切手代、ハガキ代、インターネット接続費
- 旅費交通費｜タクシー代、電車代、バス代、出張宿泊費
- 水道光熱費｜水道料金、電気代、ガス代
- 広告宣伝費｜ブログも含む
- 図書費｜新聞、雑誌、書籍代
- 固定資産売却損｜固定資産を売約して損益が出たとき
＜損益計算書＞
費用＋当期純利益（借方・左側）＝収益（貸方・右側）
→
当期純利益＝収益ー費用
【貸借対照表】過去の経済活動の積み重ねである会社の財産状態を見る
【損益計算書】1年間の成果のみをあらわす
＜仕訳の8つのルールを暗記する＞
- 資産が増えた時は借方（左側）に記入
- 資産が減った時は貸方（右側）に記入
- 負債が増えた時は貸方（右側）に記入
- 負債が減った時は借方（左側）に記入
- 純資産（資本）が増えた時は貸方（右側）に記入
- 純資産（資本）が減った時は借方（左側）に記入
- 費用が生じた時は借方（左側）に記入
- 収益が生じた時は貸方（右側）に記入
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借方（左側） |
貸方（右側） |
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資産の増加 |
資産の減少 |
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負債の減少 |
負債の増加 |
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資本の減少 |
資本の増加 |
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費用の発生 |
収益の発生 |
理屈じゃなく「覚えるのみ！」
- 仕訳には必ず2つ以上の勘定科目が関わってくる
＜総勘定元帳＞
勘定科目ごとに右側と左側を入力する
- 決算とは1年間の経営成果を見るもの
- 試算表｜まず残高計算表を
- 残高計算表｜総勘定元帳に記入されているすべての勘定科目の残高を集めたもの
- ミスがなければ試算表の借方・貸方の残高は一致するはず
- 決算整理が終わった後の残高試算表｜整理後残高試算表
- 損益計算書｜整理後残高試算表から「費用」（左側）と「収益」（右側）に属するものを集める
- 収益の合計から費用の合計を差し引き、当期純利益を算出
- 当期純利益を左側に記載し、借方と貸方がピッタリ一致して完成
【不動産投資がはかどる書籍たち】サラリーマンの税金をゼロにする錬金術
不動産投資（多くの場合はマンションやアパート経営）のメリットは不労所得にありますが、ホントにそれができるのは一部の人で、多くの人は不動産経営上で発生した赤字を損益通算に回すことによって、自分の所得税を減らすことにあります。
【不動産投資がはかどる書籍たち】シリーズは、不動産投資上で役に立つ書籍をご紹介していきたいと思います。
「身ぐるみ剥がされるサラリーマンの、税金ゼロ円術」はさらさら〜と読める本ですが、さらさら〜と読むにはある程度の予備知識が必要です。
- 親を扶養に入れると扶養控除がでかい｜扶養控除等申告書
- 親の分の医療費控除もプラスできる
- 代わりに国民健康保険や国民年金も支払っていれば、その分も社会保険控除にプラスできる
- 損益通算｜赤字の所得は黒字の所得と相殺できる-マイホーム売却赤字も損益通算できる、ゴルフ会員権売却の赤字も同じ
- アパートの賃貸事業では建物の金額を減価償却できる-損益通算分が大きい
- 事業所得と雑所得の違いは継続性
- 事業所得の経費は2割にしよう｜個人的に
- 住民税をゼロにすると低所得者の福祉や特典が受けれる
- 生計を一にしている配偶者などに支払う給与は必要経費にならない｜事業専従者に支払う給与は必要経費に参入できる
- 自動車の維持費・燃料・自動車税も必要経費にできる
- 確定申告時に按配比率の理由を記載しておくとスムーズ｜通常は面積比
- 個人の交際費は青天井
- 購入金額10万円以上の固定資産（機械、車、建物、パソコン、机など）は減価償却する
- 青色申告では30万以下の物品なら一括減価償却できる特例がある
- 小規模企業共済は前納できる｜引き出せないのが難点
- 経営セーフティ共済もあり
- レシートのもらい忘れや紛失は、出金伝票でOK
内容はざっとこんな感じです。
住民税をゼロに近づけて低所得としての福祉・特典を受けれるようになるとは盲点でしが、クレジットカードとか作れなくなりそうですね^^;。
